【不動産投資に向けて】都心中古ワンルームマンションの営業さんとの話

2021-03-05

Amazon ギフト券に釣られて不動産の勉強のために話してみた

 面談するだけで Amazon ギフト券1万円ということで勉強も兼ねて申し込んでみた。

 業者は GA technologies という会社。実は以前の転職の際に人事の人と面談する機会があって、ある程度この会社のことは認識していた。そんな背景もあり今回面談をしました。
 で、面談でなかなかの気付きがあったのでまとめておく。

営業さんが言ってたこと

 まず GA technologies が扱う物件は全部「都心中古ワンルームマンション」とのこと。それは以下のような都心のワンルームマンションを取り巻く状況だからだと言う。実際にリーマンショック以降のマンション価格は右肩上がり。

東京23区は+0.7%の6,041万円で7ヵ月連続プラス 在庫減&価格改定シェア縮小で再び上昇局面入りの兆し首都圏中古マンション価格は、前月比+0.6%の3,862万円と連続上昇を5ヵ月間に伸ばした。都県別で見ると、東京都では+0.8%の5,427万円と7ヵ月連続で上昇

三大都市圏・主要都市別/中古マンション70㎡価格月別推移
都心のワンルームマンション市場を取り巻く状況

  • ワンルームマンション規制による供給が低下
  • ホテルの乱立による供給の低下
  • 都心単身者(需要)の増加

 これらが理由となって都心中古ワンルームマンションの価格は下がりづらいのだと言う。要は需要と供給のバランスが良い感じになっているということでした。詳しく見ていきます。

まずなぜ中古なのか?

 これは上には書かなかったが前提知識として。不動産投資の勉強を始めて1ヶ月くらいの独身奇族でもこれは分かります。
 日本人は「新築」が大好きで、新築プレミアム価格が上乗せされており、買った瞬間2割ぐらい価値が低下するから。自分の居住用として買うのは全然ありだろうが、投資として買うのは高み掴みするだけで損必死。

ワンルームマンション規制

 実は今回の面談で初めて知りました。まだまだ勉強不足です。
 一定広さ以下(単身者向け)の部屋が一定以上の戸数のマンションには課税するぞっという各区の条例。各区で条例の名前は違うようで、それらを総称して呼んでいるのが「ワンルームマンション規制」らしい。ワンルームマンション規制については以下が参考になりました。

一戸あたりの最低専有面積」や「総戸数に占める専有面積が一定以上の物件割合」、「ワンルームマンションの建築主に対して、一定の税金を課税

東京23区のワンルームマンション規制!この条例規制によって、ワンルームマンションは今後どうなる?

 要は各区が単身者用のマンションの供給が減らそうとしているということ。

ホテルの乱立

 外国人観光客の増加でホテルが乱立しているらしい。コロナ渦である今は減少しているが、ホテルはマンションと比較して比較にならない収益性があるらしい。一泊1万円として半月も稼働すれば賃料を大きく超える収益がある。なるほど、そりゃホテルを建てるわ。

日本政府観光局(JNTO)の発表によると2018 年の訪日観光客数は、前年比 8.7%増の 3,119 万人となりました。

総物件数は2018年の147物件に対し、2019年度は175物件と28物件増加しました。

23区/ホテル開業相次ぐ~2018年から2020年の供給動向調査結果発表~

 前述のワンルームマンション規制とは違い単身者用マンションとは違い、土地がなくてマンション自体が作りづらくなっているということ。

単身者の増加

 日本の人口は減少しているが、地域を絞ればそんなことはなく、特に東京都心に限ってはまだまだ増加している。特に単身者は年々増加しているとのこと。これは東京都が出している資料(東京都世帯数の予測 -統計データ- 平成31年3月 の 「区市町村別単独世帯数」)からも分かる。東京都の予測では今後も増えるとしており、需要は増加する傾向というのは分かる。

 上のグラフからも東京都全体では 2035 年まで単独世帯は増え続けるとなっている。残念ながら市区町村別のデータは見当たらなかった。

割と本気で買うかもしれない理由

買うかもしれない理由

  • 都心区分マンションの共有の低下、需要の増加
  • 営業さん(とその他社員)自身が物件を買っていること
  • RENOSY から物件を購入した人(74人)が RENOSY に入社していること

 一つ目は前述した通りでデータが示してくれている。
 二つ目、三つ目は本当かどうかを確かめる術はないが、流石に嘘を付いているとは疑いたくない。三つ目は結構驚いた。物件で何かしらの問題があったら訴訟はするかも(自己責任だが)しれないが、まず入社しようとは思うまい

ワイ「そんなにいい物件ならオタクが買ったら?」(←営業撃退鉄板トーク)

営業「2部屋買ってますわ(ドヤ)」

ワイ「(´・ω・`)マジカ」

 これから物件の詳細な提案はまだこれからで、それが来てからしっかりとシュミレーションとして納得が行ったらついに初物件購入かな。